Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить ему справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.
Но сложности юридического положения объекта могут являться не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные квартиры, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей степени, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания даст почву усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли даст почву усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).
Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме всего этого, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.
- Финансовые трудности инвестора.
- Общее падение спроса на жилищном рынке.
- Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
- Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.
Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.
Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К этим параметрам относятся:
К чаще всего встречающимся причинам остановки строительства относятся:
После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.
На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.
- Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
- Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
- Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. Если необходимо - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.
Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в этом объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не имеет возможности окупаться. Наоборот, потребовал больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта возможно не урегулировано.
Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.
Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются между собой, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.
Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). Тогда основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.
Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. Тогда сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. Тогда для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.
Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 10-ти лет. Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.
Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: 8(499)340-83-39 8(965)244-44-65 8(496)412-26-80 8-(903)769-38-34 8(903)-769-38-34
Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:
- Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
- Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
- Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.
- Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
- Документы на земельный участок, на котором находится объект.
- Разрешение на строительство.
- Проектная документация - основные параметры строительного проекта.
- Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
- Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта - юридическое лицо).
